Die großen Namen haben drei oder vier Buchstaben.
Wir haben die Antworten, die im Deal zählen.
Auf den ersten Blick gehören wir nicht zu den großen Playern der Branche. Auf den zweiten liefern wir aber genau das, was eine Transaktion trägt und was die großen Player nicht machen. Das hören wir von Kunden immer wieder nach der Ersterfahrung mit den Großen. Technische Due Diligence für Gewerbe- und Logistikimmobilien, käufer- wie verkäuferseitig.
Capex 10 J. nach Kostenträger (Mio €)
Kein PDF zum Abheften. Ein strukturiertes Datenmodell, das Sie direkt in Ihr Power BI übernehmen.
Eine Technische Due Diligence beantwortet drei Fragen: Was hindert mich am Kauf? Was kostet mich das Gebäude in den nächsten zehn Jahren, und welcher Teil davon ist meiner? Und was schreibe ich jetzt anders in den Kaufvertrag? Alles, was zu keiner dieser Fragen beiträgt, steht bei uns nicht im Bericht.
Was der Bericht beantwortet.
01Was hindert mich am Kauf?
Details
Wir prüfen zuerst die K.-o.-Kriterien, nicht den Bauzustand. Stimmt die genehmigte Nutzung mit der tatsächlichen überein, besonders in Gefahrstoff- und Sonderbereichen? Gibt es Altlasten, sicherheitsrelevante Mängel oder Auflagen, die den Betrieb einschränken? Solche Punkte sind kein Kostenposten, sondern ein Red Flag mit Nutzungsuntersagungsrisiko. Sie stehen im Red-Flag-Report, den Sie fünf Werktage nach der Begehung bekommen, bevor Sie über den Preis verhandeln.
02Was kostet mich das Gebäude in zehn Jahren, und welcher Teil ist meiner?
Details
Wir rechnen den Investitionsbedarf über zehn Jahre und trennen ihn nach Kategorie (Nachholbedarf, Instandhaltung, regulatorisch erzwungen, Modernisierung) und nach Kostenträger (Vermieter, Mieter, streitig). Jede Zahl ist bis zum aufgenommenen Bauteil rückverfolgbar und mit Bandbreite und Genauigkeitsklasse ausgewiesen. Bei Triple-Net entscheidet die Zuordnung gegen den Mietvertrag, welcher Anteil wirklich Ihrer ist.
03Was schreibe ich jetzt anders in den Kaufvertrag?
Details
Jeder wesentliche Befund bekommt eine Konsequenz für die Verhandlung, keine reine Beschreibung. Die streitigen Kostenpositionen sind der Verhandlungsgegenstand, sie zeigen, worüber Sie im Kaufvertrag eine Regelung brauchen. Dazu kommen Hinweise zu Gewährleistungsübergängen, offenen Genehmigungen und Datenraum-Lücken, die als Zusicherung oder Preisabschlag in den Vertrag gehören.
Wir haben ein System, wo andere improvisieren.
Zwei Instrumente, die wir für Transaktionen entwickelt haben, damit die Bewertung schnell, konsistent und bis zur einzelnen Zahl nachvollziehbar bleibt.
capex-modellRegelbasiertes Capex-Modell
Einblick ins Modell
Einblick in den Modellaufbau. Das Modell ist in Ebenen gegliedert, die ineinandergreifen:
- Objekte Stammdaten je Objekt: Lage, Fläche, Baujahr, Wärmeerzeugung.
- Bauteile eine Zeile je Bauteil mit Zustandsnote 1 bis 5, Menge, Kategorie und Regulatorik-Jahr.
- Kennwerte hinterlegte Kostenkennwerte mit Genauigkeitsklasse und Preisstand.
- Regeln leiten aus Zustand und Baujahr die fälligen Maßnahmen ab.
- Maßnahmen priorisiert nach Kategorie und Kostenträger.
- Cashflow Investitionsbedarf über zehn Jahre, Jahr für Jahr.
- Kennzahlen Euro je Quadratmeter und je Quadratmeter und Jahr, getrennt nach Pflicht und Wahl.
- Szenarien Variantenvergleich auf Knopfdruck.
Sie bekommen also nicht nur einen Bericht, sondern das Modell dahinter: prüfbar, fortschreibbar und direkt in Ihr Power BI oder Ihre Datenbank übernehmbar. Ändern sich Annahmen, rechnet das Modell mit, ohne dass ein neuer Bericht geschrieben werden muss.
tdd-01Projekterfassungsbogen TDD-01
Wozu der Bogen dient
Wozu der Bogen dient. Er hält an einer Stelle fest, was für den Start einer Ankaufsprüfung feststehen muss: den Auftragsrahmen, die Verfügbarkeit der Unterlagen und den Zugang zum Objekt. Die übliche Rückfragenschleife per E-Mail entfällt.
Gegliedert in Datenraum-Kategorien, jede Unterlage mit Status und der Angabe, ob sie vor dem Ortstermin oder erst bis zum Bericht gebraucht wird:
- Vertrag und Eigentum Grundlage der Kostenzuordnung.
- Genehmigung und Baurecht Erstbau und Erweiterung getrennt, inklusive Lagerklassen und Mengen.
- Brandschutz und Sicherheit Sprinklerauslegung gegen die tatsächliche Lagerware.
- Technik und Betrieb Wartungsprotokolle, Anlagenverzeichnis, Gewährleistungsfristen.
- Umwelt und Grundstück Altlasten, wassergefährdende Stoffe, Löschwasserrückhaltung.
- Energie und Nachhaltigkeit Verbrauchsdaten, PV-Eigentums- und Vertragslage.
- Pläne und Flächen Bestandspläne, Flächenaufstellung, statische Nachweise.
Der Clou ist der Status „liegt beim Mieter": Bei Triple-Net liegen Wartungs- und Prüfunterlagen oft beim Nutzer, nicht beim Verkäufer. Steht das früh fest, organisieren wir den Zugang rechtzeitig, statt die Lücke später im Bericht als Einschränkung ausweisen zu müssen. Lücken sind dabei kein Hindernis, sie steuern unsere Priorisierung.
Erfassungsbogen anfragen →Worauf es je Baustein wirklich ankommt.
Nicht die Vollständigkeit einer Checkliste entscheidet, sondern der Blick auf die wenigen Stellen, an denen der Kaufpreis kippt.
Nicht der Verschleiß.
Ein Gebäude von 2019 hat keine nennenswerten Bauschäden, wer darauf prüft, liefert einen unauffälligen Bericht ohne Erkenntniswert. Das Geld liegt an drei Stellen: Deckungsgleichheit von Genehmigung und tatsächlicher Nutzung im Gefahrstoffbereich, Gewährleistungsübergang (ein Bauabschnitt läuft aus der Frist, der nächste noch nicht) und die Kostenträgerzuordnung. Der Verschleiß konzentriert sich auf wenige Bauteile: Rampentechnik, Bodenplatte im Umschlagbereich, Verkehrsflächen, bei hoher Umschlagfrequenz altern die um ein Vielfaches schneller als der Rest.
Nicht die Altlast, der laufende Betrieb.
Ein Neubau auf unbelasteter Fläche hat ein geringes Historienrisiko. Das reale Risiko ist der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen: der Gefahrstoffbereich selbst, eine Eigentankstelle für den Fuhrpark, Niederschlagswasser großer versiegelter Flächen über durchlässigem Untergrund und die Frage, ob im Brandfall kontaminiertes Löschwasser tatsächlich zurückgehalten wird. Bei sensibler Nutzung, etwa Lebensmittel- oder Pharmalogistik, ist auch die Nachbarschaft keine Formalie.
Nicht der Baupreis.
Drei Positionen fehlen regelmäßig: die Beseitigung kontaminierter Bausubstanz und kontaminierten Löschwassers nach einem Brand im Gefahrstoffbereich; die realistische Wiederaufbauzeit eines Sonderbaus samt Genehmigungsdauer und der daraus folgenden Teuerung; und die Abgrenzung des Umfangs, PV, Kältetechnik, Regalanlagen und Sprinklerung machen einen erheblichen Anteil aus, gehören aber möglicherweise gar nicht dem Eigentümer. Diese Abgrenzung steht bei uns vor dem Ergebnis, nicht im Kleingedruckten.
Kein fachlicher Aufwand, das größte wirtschaftliche Risiko.
Zehn Punkte, alle kaufmännisch, alle vor Angebotsabgabe. Der wichtigste: Eine Reliance-Erklärung darf nichts umfassen, was wir nicht selbst geprüft haben. Deshalb werden Schadstoffanalytik, Statik und Aufzugsprüfung vorab als Partnerleistung oder als ausdrücklicher Ausschluss geklärt, nicht nachträglich.
Berichtssprache Deutsch oder Englisch, Red-Flag-Report vorab, Abschlussbericht danach. Das ESG-Modul behandeln wir in einem eigenen Abschnitt (siehe unten).
Sechs Prüfebenen, je eine Leitfrage.
rechtRecht & Genehmigung
Details
Wir gleichen Baugenehmigungen, Abnahmen, erteilte Befreiungen und nutzungsspezifische Genehmigungen (Lagerklassen, Mengen) mit der tatsächlichen Nutzung ab. Das Auseinanderlaufen von genehmigter und gelebter Nutzung ist der häufigste versteckte Deal-Breaker.
hülleKonstruktion & Hülle
Details
Tragwerk, Fassade, Dach und Abdichtung, Bodenplatte und Fugen: Wir bewerten Zustand und Restnutzungsdauer und markieren die Bauteile, an denen unter Betriebslast zuerst Substanz verloren geht.
technikTGA & Energie
Details
Heizung, Lüftung, Kälte, Elektro, Sprinklerzentrale und Aufzüge: Wir trennen sauber zwischen Wartungs- und Verschleißposten und echtem Erneuerungsbedarf und ordnen jeden Posten dem richtigen Kostenträger zu.
sicherheitBrandschutz & Sicherheit
Details
Wir prüfen Brandschutzkonzept, behördliche Auflagen und ob die Sprinklerauslegung zur tatsächlich eingelagerten Ware passt. Gerade bei Gefahrstoff- und Logistiknutzung weicht der Betrieb oft vom genehmigten Konzept ab.
umweltUmwelt & Boden
Details
Standorthistorie und Altlasten, vor allem aber der laufende Umgang mit wassergefährdenden Stoffen: Gefahrstofflager, Eigentankstelle, Niederschlagswasser versiegelter Flächen und die Frage, ob kontaminiertes Löschwasser im Brandfall zurückgehalten wird.
nutzungNutzung & Drittverwendbarkeit
Details
Ein Sonderbau mit Spezialausstattung hat einen kleineren Nachmieterkreis als eine neutrale Halle gleicher Größe. Wir bewerten die Drittverwendbarkeit, auch wenn niemand danach fragt, weil sie den Wert bei einem Mieterwechsel bestimmt.
Der Bericht, der auf Seite 1 anfängt.
Ein Bericht wird von Gremien gelesen, die mehrere Vorlagen gleichzeitig bearbeiten. Was nicht auf Seite 1 steht, geht in die Entscheidung nicht ein.
Ampel je Prüfebene
Kennzahlen (fiktiv)
Vier Kategorien, drei Kostenträger.
| Kategorie | Vermieter | Mieter | streitig |
|---|---|---|---|
| Nachholbedarf | 0,4 Mio € | 0,1 Mio € | 0,2 Mio € |
| Instandhaltung | 0,3 Mio € | 0,9 Mio € | 0,5 Mio € |
| Regulatorisch erzwungen | 0,6 Mio € | – | 0,1 Mio € |
| Modernisierung | 0,8 Mio € | 0,2 Mio € | – |
Das Kapitel, das über den Wert in zehn Jahren entscheidet.
Nachhaltigkeit ist in vielen Ankaufsberichten eine Seite über den Energieausweis. Bei uns ist sie ein gerechnetes Kapitel: Ist-Verbrauch, Emissionsintensität mit benannter Bilanzgrenze, Absenkpfad mit Stranding-Jahr, Taxonomie-Screening, CO₂-Kosten über den Betrachtungszeitraum und ein Fahrplan, der an die ohnehin fälligen Maßnahmen andockt. Das ist die Leistung, die wir ohnehin täglich erbringen.
Von Scoping bis Abschlussbericht.
| Phase | Ergebnis |
|---|---|
| Scoping | Leistungsumfang, Adressaten, Wesentlichkeitsschwelle, Haftungsrahmen |
| Datenraum-Review | Dokumentenmatrix mit ausdrücklichen Fehlanzeigen, Hypothesen für die Begehung |
| Ortsbesichtigung | Stichprobe nach Plan, Fotodokumentation, Interviews |
| Red-Flag-Report | Deal-relevante Befunde, fünf Werktage nach der Begehung |
| Vertiefung | Investitionsprognose, Wiederherstellungskosten, Umwelt- und ESG-Teil |
| Abschlussbericht | Vollständiger Report, Freigabeprüfung, Reliance Letter |
Der kritische Pfad ist der Objektzugang, nicht die Berichtserstellung: Bei vermieteten Objekten im laufenden Betrieb hängt der Termin am Nutzer, nicht am Verkäufer.
Wonach unser Bericht gebaut ist.
- Entscheidungsfähig auf Seite 1. Gesamturteil, Ampel, Zahl, Maximalrisiko, bevor irgendetwas beschrieben wird.
- Prüfbar bis zur einzelnen Zahl. Befund, Foto und Kostenzeile tragen dieselbe Nummer.
- Verhandlungsfähig statt beschreibend. Kostenträger getrennt, streitige Positionen ausgewiesen, jeder Befund mit einer Konsequenz für den Kaufvertrag.
- Nachhaltigkeit gerechnet, nicht erwähnt. Absenkpfad, Regulatorik mit Datum, CO₂-Kosten über den Betrachtungszeitraum.
- Freigegeben, nicht nur geschrieben. Dokumentierte Prüfung durch eine zweite Person vor Versand.
Freigabe ist bei uns ein eigener Arbeitsschritt.
Jeder Bericht durchläuft vor dem Versand eine dokumentierte Freigabeprüfung durch eine zweite Person: Konsistenz zwischen Zusammenfassung, Text und Kostentabelle, Nachrechnung aller Summen, Vollständigkeit der Belege und Untersuchungsgrenzen, Aktualität jeder zitierten Rechtsgrundlage.
Häufige Fragen zur Technischen Due Diligence.
Was beantwortet eine Technische Due Diligence?
Drei Fragen: Was hindert mich am Kauf? Was kostet mich das Gebäude in den nächsten zehn Jahren, und welcher Teil davon ist meiner? Und was schreibe ich jetzt anders in den Kaufvertrag? Alles, was zu keiner dieser Fragen beiträgt, steht bei uns nicht im Bericht.
Wie schnell erhalte ich Ergebnisse?
Den Red-Flag-Report mit den deal-relevanten Befunden liefern wir fünf Werktage nach der Ortsbegehung. Der vollständige Abschlussbericht folgt im Anschluss nach dem im Scoping vereinbarten Termin. Der kritische Pfad ist erfahrungsgemäß der Objektzugang, nicht die Berichtserstellung.
Prüfen Sie auch verkäuferseitig (Vendor-Due-Diligence)?
Ja. Wir arbeiten käufer- wie verkäuferseitig. Eine Vendor-Due-Diligence macht Befunde vor dem Verkauf transparent und reduziert Nachverhandlungen im Datenraum.
Welche Objekte prüfen Sie?
Schwerpunkt sind Gewerbe- und Logistikimmobilien, käufer- oder verkäuferseitig, vom Einzelobjekt bis zum Portfolio. Weitere Assetklassen auf Anfrage.
Was ist ein Reliance Letter?
Eine Verlässlichkeitserklärung, mit der benannte Dritte, etwa finanzierende Banken, sich auf unseren Bericht berufen können. Wir stellen ihn für den vereinbarten Adressatenkreis aus.
Was unterscheidet Ihre TDD?
Wir rechnen Nachhaltigkeit, statt sie zu erwähnen: Absenkpfad, Stranding-Jahr, CO₂-Kosten über den Betrachtungszeitraum und ein Fahrplan, der an ohnehin fällige Maßnahmen andockt. Den Investitionsbedarf weisen wir nach Kostenträger getrennt aus, inklusive der streitigen Positionen, über die tatsächlich verhandelt wird. Und jeder Bericht durchläuft vor Versand eine dokumentierte Freigabeprüfung.
Vor einem Ankauf?
Schreiben Sie uns kurz, worum es geht, wir melden uns mit unserem Erfassungsbogen und einem Terminvorschlag.